SKG 2005 48

Kantonsgericht von Graubünden Tribunale cantonale dei Grigioni Dretgira chantunala dal Grischun ___________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 05. Oktober 2005 Schriftlich mitgeteilt am: SKG 05 48 Urteil Kantonsgerichtsausschuss Vorsitz Vizepräsident Schlenker Richter Möhr und Hubert Aktuar ad hoc Hitz —————— In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache des X., Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, gegen den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Plessur vom 24. Au- gust 2005, mitgeteilt am 26. August 2005, in Sachen der Z . A G, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, vertreten durch die Berger Immobilien AG, Postfach 102, Bahnhofstrasse 8, 7002 Chur, gegen den Gesuchsgegner und Beschwerdeführer, betreffend provisorische Rechtsöffnung, hat sich ergeben:

2 A. Am 16. Januar 2004 kam es zwischen der Z. AG als Vermieterschaft einerseits und X. als Mieterschaft andererseits zum Abschluss eines Mietvertrages betreffend eines Büroraums an der A.-Strasse in D. (inkl. Parkplatz an der B.- Strasse). Sie vereinbarten einen jährlichen Mietzins von Fr. 5'930.- welcher viertel- jährlich jeweils im Voraus zu bezahlen ist. Der Vertrag ist sechs Monate im Voraus auf Ende März, Juni und September kündbar, wobei der Vertrag frühestens auf den

31. Dezember 2004 erstmals kündbar war. Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 27. April 2004 gab X. den Parkplatz an der B.-Strasse ab und mietete ab dem 1. Mai 2004 einen Tiefgaragenparkplatz für einen monatlichen Mietzins von Fr. 110.-. An- lässlich der Rechtsöffnungsverhandlung vom 24. August 2005 waren sich die Par- teien darüber einig, dass der vierteljährlich zahlbare Mietzins für diese Objekte Fr. 1'602.50. betragen soll. B. Mit Schreiben vom 15. November 2004 hat X. die Heizung des Objekts bemängelt und sich vorbehalten, „das Mietverhältnis per Ende 2004 als beendet zu betrachten.“ Mit Schreiben vom 17. Februar 2005 hat X. diese Beanstandungen wie- derholt und den Auszug aus dem Mietobjekt an der A.-Strasse per Ende März 2005 in Aussicht gestellt. C. Mit Zahlungsbefehl vom 17. Juni 2005 hat die Z. AG eine Forderung von Fr. 1'602.50. nebst Zins zu 5% seit 1. April 2005 für den Mietzins des ersten Quartals 2005 in Betreibung gesetzt. Der Zahlungsbefehl wurde X. am 12. Juli 2005 zugestellt. Er hat gleichentags Rechtsvorschlag erhoben. Mit Eingabe vom 22. Juli 2005 verlangte die Z. AG die Rechtsöffnung für die in Betreibung gesetzte Forde- rung. In seiner Vernehmlassung vom 3. August 2005 stellte sich X. auf den Stand- punkt, das Mietverhältnis sei per 31. Dezember 2004 beendet worden. D. Mit Entscheid vom 24. August 2005, mitgeteilt am 26. August 2005, erkannte das Bezirksgerichtspräsidium Plessur wie folgt: „1. Es wird die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 05/4661 des Betreibungsamtes Chur für den Betrag von CHF 1'602.50 nebst Zins zu 5% seit 1.4.2005 erteilt. 2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 250.-- gehen zulasten des Gesuchsgegners. Sie werden bei der Gesuchstellerin unter Regresserteilung auf den Gesuchsgegner erhoben und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-3596-3 des Bezirksgerichtes Plessur zu überweisen. 3. (Rechtsmittelbelehrung) 4. (Mitteilung).“

3 Zur Begründung wurde ausgeführt, dass vorliegend erstellt sei, dass X. zu- mindest bis Ende März 2005 das Mietobjekt genutzt habe und der Mietzins damit grundsätzlich geschuldet sei. Unzutreffend sei insbesondere die Auffassung von X., der Vertrag könne ab 1. Januar 2005 keine Wirkung mehr entfalten, zumal X. sich eine vorzeitige Vertragsauflösung lediglich vorbehalten habe, wobei offen bleiben könne, ob diese in dieser Form überhaupt zulässig gewesen wäre. Des Weiteren erweise sich dieser Einwand aufgrund der Tatsache, dass X. selber im Mietobjekt verblieben sei, als rechtsmissbräuchlich. Die Behauptung von X., dass er über Ge- genforderungen verfüge, habe er weder substanziiert noch glaubhaft gemacht. Auf- grund der ersten Beanstandung in Bezug auf die Beheizung habe ihm die Z. AG eine zusätzliche Wärmequelle zur Verfügung gestellt, was X. als Schuldanerken- nung gedeutet habe. Herr Z. habe dies aber anlässlich der Rechtsöffnungsverhand- lung in Abrede gestellt. Weiter habe es X. unterlassen, bezüglich des behaupteten Mangels nach Art. 259a ff. OR vorzugehen. Auch spreche die Tatsache, dass X. seine Ankündigung der Vertragsauflösung nicht wahrgemacht habe und im Mietob- jekt verblieben sei, gegen die Existenz des behaupteten Mangels. E. Gegen diesen Entscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Plessur vom

24. August 2005 erhob X. am 2. September 2005 Beschwerde beim Kantonsge- richtsausschuss von Graubünden und beantragte, den Rechtsöffnungsentscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung führt er unter anderem Rechts- und Tatsachenwidrigkeit an, indem vorliegend ein Aufhebungsvertrag gemäss Art. 115 OR vorliege und somit ein für die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung gültiger Rechtsöffnungstitel fehle. Zudem sei das Vorhandensein des behaupteten Mangels in den Schreiben vom 15. November 2004 beziehungsweise vom 17. Februar 2005 substanziiert worden. Zu- dem berief er sich erneut auf eine Schuldanerkennung von Seiten der Z. AG. Mit Schreiben vom 5. September 2005 reichte X. eine Ergänzung zur Beschwerde vom

2. September 2005 ein, in welcher er ausführt, dass gemäss Art. 274 ff. OR die Einschaltung der Schlichtungsstelle für Mietsachen zwingend vorgeschrieben sei und weder die Z. AG noch die Vorinstanz die Sache an die Schlichtungsstelle zur Beurteilung überwiesen habe. F. Die Z. AG verzichtete mit Schreiben vom 19. September 2005 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.

4 Auf die weiteren Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie in der Rechtsöffnungsbeschwerde wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwä- gungen eingegangen. Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung :

1. a) Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen können gemäss Art. 236 Abs. 1 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO; BR 320.000) in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 Ziffer 2 und Art. 24 der Vollzie- hungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (GVV zum SchKG; BR 220.110) innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung beim Kantonsgerichtsausschuss angefochten werden. Die Beschwerde hat schriftlich zu erfolgen, wobei mit kurzer Begründung anzugeben ist, welche Punkte des Entschei- des angefochten und welche Abänderungen beantragt werden (vgl. Art. 236 Abs. 3 ZPO in Verbindung mit Art. 233 Abs. 1 und 2 ZPO). Neue Rechtsbegehren und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (vgl. Art. 24 GVV zum SchKG in Verbindung mit Art. 236 und Art. 233 Abs. 2 ZPO). Der Kantonsgerichtsausschuss prüft im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob der angefochtene Entscheid oder das vorausgehende Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der Streit- frage wesentlich sind (vgl. Art. 235 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3 ZPO). Abgestellt wird dabei auf die Entscheidgrundlagen, wie sie bereits dem vor- instanzlichen Richter zur Verfügung standen (vgl. Art. 235 Abs. 2 ZPO). Die Beschwerde vom 2./5. September 2005 wurde frist- und formgerecht ein- gereicht, weshalb darauf einzutreten ist. b) Ist die Sache spruchreif, fällt der Kantonsgerichtsausschuss gemäss Art. 235 Abs. 3 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3 ZPO ohne weiteres den Entscheid. Da die Sache im vorliegenden summarischen Verfahren (vgl. Art. 25 Zif- fer 2 lit. a SchKG und Art. 137 Ziffer 2 ZPO) spruchreif ist, hat eine Rückweisung an die Vorinstanz zu unterbleiben. Der Kantonsgerichtsausschuss entscheidet daher in der Sache selbst, weshalb der Antrag von X. auf Rückweisung an die Vorinstanz abzuweisen ist. Eine – ausnahmsweise vorgesehene – Rückweisung wäre nur dann vorzunehmen, wenn die Sache nicht spruchreif wäre (vgl. Art. 235 Abs. 3 ZPO), was jedoch – wie dargelegt – vorliegend nicht der Fall ist.

2. a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet ausschliesslich die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die

5 hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt werden kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit anderen Worten einen rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Bestand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24; PKG 1995 Nr. 25). Der Rechtsvorschlag ist richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöffnung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf einer durch Unterschrift des Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht, und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuld- ner hingegen kann sich grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Ent- kräftigungs- oder Untergangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldaner- kennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen aber mehr als behaupten. Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweis- mitteln wahrscheinlich zu machen. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Er- kennt er, dass es sich nicht um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern. Es muss somit nur die Wahrscheinlichkeit bewiesen werden (vgl. BGE 104 Ia 412 sowie PKG 1993 Nr. 21 mit Hinweisen; D. Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommentar zum Bun- desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Art. 1-87 SchKG, Ba- sel/Genf/München 1998, N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit (überwiegende Wahrscheinlichkeit) sei- ner Darlegungen zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt. b) Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als sol- cher ist auch der vorliegende Mietvertrag zu qualifizieren – bei welchem regelmäs- sig die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsver- sprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung dar. Nach der sog. „Bas- ler Rechtsöffnungspraxis“ kann aufgrund vollkommen zweiseitiger Verträge provi- sorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungs- verfahren nicht glaubhaft darlegt, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungs- gemäss erbracht worden oder wenn sich seine Darlegungen offensichtlich als halt- los erweisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen

6 kann, oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). Zum Klagefundament des aus einem synallagma- tischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform erfüllt hat, beziehungsweise allenfalls der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitels. Die Einwendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Ge- genleistung oder auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläu- biger beziehen, fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist be- weisrechtlich von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätzlich für das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Be- streitung durch den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Vertragsleis- tung ordnungsgemäss erbracht hat. Der vom Gläubiger zu erbringende Beweis sei- ner vertragskonform erbrachten Leistung ist ohne Mitwirkung des Schuldners kaum je erbringbar. Dieser Umstand führt dazu, dass Erfüllungsmängel in diesem Sinne, die auf das Fehlen eines Rechtsöffnungstitels gerichtet sind, vom Betriebenen zunächst geltend zu machen sind, worauf der Gläubiger den positiven Beweis sei- ner ordnungsgemässen Vertragsleistung zu erbringen hat. Die diesbezüglichen Be- streitungen des Schuldners aus dem synallagmatischen Vertrag müssen mit ande- ren Worten nicht bewiesen werden; sie bringen das Rechtsöffnungsbegehren ohne weiteres zu Fall, es sei denn, die Einwendungen erweisen sich von vornhinein als haltlos oder werden vom Gläubiger sofort durch Urkunden widerlegt (vgl. PKG 1993 Nr. 21 E. 4; D. Staehelin, a.a.O., N. 101 ff. zu Art. 82 SchKG). c) Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Ne- benkosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinbarung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöffnung, Diss. Zürich 2000, S. 362 f.). Bei einem unbefristeten Vertrag hat der Mieter die gehörige

7 Beendigung als Einwendung glaubhaft zu machen (vgl. PKG 1993 Nr. 20, S. 74; D. Staehelin, a.a.O., N. 116 zu Art. 82 SchKG). Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. b des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) muss der Mieter substan- tiiert dartun, wobei ihm nicht verwehrt ist, den Mietzins bei Mängeln am Mietobjekt zu hinterlegen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG).

3. a) Vorliegend macht der Beschwerdeführer geltend, dass der Mietvertrag mittels eines Aufhebungsvertrages per 31. Dezember 2004 aufgelöst worden sei und somit ab 1. Januar 2005 keine Rechtswirkungen mehr entfalten könne. Er macht somit eine Einrede geltend, die sich gegen das Vorliegen einer Schuldaner- kennung richtet. Rechtsöffnungstitel bildet im vorliegenden Verfahren der zwischen den Parteien am 16. Januar 2004 schriftlich abgeschlossene Mietvertrag. Wie be- reits ausgeführt, stellt der Mietvertrag als synallagmatischer Vertrag dann eine vor- behaltslose Schuldanerkennung von Seiten des Beschwerdeführers dar, wenn er- sichtlich ist, dass die Beschwerdegegnerin ihrerseits den Mietvertrag ordnungs- gemäss erfüllt hat, wenn sie also die vermietete Sache dem Beschwerdeführer zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zu- stand übergeben und in demselben Zustand erhalten hat (vgl. Art. 256 Abs. 1 OR). Wie aus den Akten hervorgeht, wurde dem Beschwerdeführer der Büroraum an der A.-Strasse in Chur ab dem 1. Januar 2004 vermietet. Der Beschwerdeführer bringt nicht vor, die Beschwerdegegnerin habe den Büroraum zum vereinbarten Zeitpunkt nicht in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben, oder dass bereits bei der Übergabe des Mietobjekts ein Mangel vorgelegen habe. Die Beschwerdegegnerin hat ihre Schuldpflicht aus dem Mietvertrag somit ordnungs- gemäss erfüllt. Demzufolge ist der Mietvertrag vom 16. Januar 2004 im Sinne einer Schuldanerkennung seitens des Beschwerdeführers und somit grundsätzlich als ein gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel gemäss Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifi- zieren, so dass weiter geprüft werden muss, ob der vom Beschwerdeführer erho- bene Einwand der Auflösung des Mietvertrages per 31. Dezember 2004 mittels ei- nes Aufhebungsvertrages gemäss Art. 115 OR die Schuldanerkennung zu entkräf- ten vermag, wobei die Einwendung der Auflösung des Mietvertrages vom Be- schwerdeführer glaubhaft dargelegt werden muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 106 zu Art. 82). b) Gemäss Art. 115 OR kann eine Forderung durch Übereinkunft ganz oder zum Teil auch dann formlos aufgehoben werden, wenn zur Eingehung der Ver- bindlichkeit eine Form erforderlich oder von den Vertragsschliessenden gewählt

8 war. Art. 115 OR regelt dabei eine besondere Erlöschensart, nämlich den Schuld- erlass oder den Aufhebungsvertrag. Art. 115 OR macht deutlich, dass es sich dabei um ein zweiseitiges Rechtsgeschäft handelt, das die Zustimmung beider Parteien erfordert. Der Aufhebungsvertrag kann sich auf ein ganzes Rechtsgeschäft bezie- hen (vgl. R. Gonzenbach in: Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 3. Aufl., Basel 2003, N. 1 f. zu Art. 115 OR; dazu auch Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizeri- sches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., Zürich 2003, Band II, N. 3301 ff.). Vorausgesetzt wird eine Übereinkunft der Parteien über den Erlass, womit eine Aufhebung durch einseitige Erklärung durch den Schuldner oder den Gläubiger aus- ser Betracht fällt. Ein formloser Erlass ist auch durch konkludentes Verhalten mög- lich (sog. stillschweigender Aufhebungsvertrag). Ein solcher Schulderlass verlangt aber den klar zum Ausdruck gebrachten Willen auf endgültigen Verzicht, wobei ein stillschweigender Aufhebungsvertrag nur mit grösster Zurückhaltung anzunehmen ist und ein stillschweigender Schulderlass durch den Gläubiger schon aufgrund der Interessenlage nicht leichthin anzunehmen ist. Der Erlass unterliegt grundsätzlich der Formfreiheit, also auch dann, wenn die Eingehung eine Form erforderte oder von den Vertragsparteien so gewählt wurde (vgl. R. Gonzenbach, a.a.O., N. 4 ff. zu Art. 115 OR). Der Aufhebungsvertrag bewirkt den unmittelbaren Untergang der For- derung. Die Beweislast für den Schulderlass liegt beim Ansprecher, also regelmäs- sig beim Schuldner (vgl. BGE 110 II 349 = Pra 1985, 162). An den Beweis sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. SJZ 1965, 326). Auch wenn der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag vom 16. Januar 2004 grundsätzlich formlos gemäss Art. 115 OR aufgehoben werden könnte, so geht der Beschwerdeführer vorliegend fehl in der Annahme, die Beschwerdegegnerin habe durch konkludentes Verhalten einen Aufhebungsvertrag akzeptiert. Wie oben aus- geführt, darf nicht leichthin auf einen Aufhebungsvertrag geschlossen werden und an den Beweis eines Schulderlasses sind hohe Anforderungen zu stellen. Der Be- schwerdeführer legt denn auch nicht weiter dar, inwiefern eine Zustimmung der Be- schwerdegegnerin zu einem Aufhebungsvertrag vorliegen soll. Allein aufgrund der Tatsache, dass sie auf das Schreiben des Beschwerdeführers vom 15. November 2004 nicht innert nützlicher Frist eine gegenteilige Willensäusserung kundtat, kann nicht geschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin auf ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab dem 1. Januar 2005 verzichten würde. Dem widerspricht auch das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, da diese wohl kaum ein Betreibungs- verfahren zur Einforderung des Mietzinses für das erste Quartal 2005 gegen den Beschwerdeführer eingeleitet hätte, wenn sie auf die Mietzinsforderungen nach

9 dem 31. Dezember 2004 verzichtet hätte. Ein klar zum Ausdruck gebrachter Wille der Beschwerdegegnerin auf Verzicht derselben ist somit nicht ersichtlich. Die Ein- wendung des aufgelösten Mietvertrages mittels eines Aufhebungsvertrages per 31. Dezember 2004 wird somit seitens des Beschwerdeführers nicht glaubhaft darge- legt. Daraus folgt, dass der abgeschlossene Mietvertrag vom 16. Januar 2004 auch für die Zeit nach dem 31. Dezember 2004 einen gültigen Rechtsöffnungstitel bildet. In diesem Zusammenhang kann weiter festgehalten werden, dass sich der Beschwerdeführer gemäss seinem Schreiben vom 15. November 2004 eine vorzei- tige Vertragsauflösung auf den 31. Dezember 2004 lediglich vorbehalten hat. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, kann offen bleiben, ob eine solche Auflösung des Mietvertrages in dieser Form überhaupt zulässig ist. Offensichtlich benutzte der Beschwerdeführer das Mietobjekt weiterhin. Auch wenn er diese Tatsache in seiner Beschwerde vom 2. September 2005 in Abrede stellt, so legt der Beschwerdeführer nicht dar, dass er seit dem 31. Dezember 2004 das Mietobjekt nicht mehr benutzt und er den Büroraum vorzeitig an die Beschwerdegegnerin abgegeben habe und somit kein Mietverhältnis mehr bestehen würde. Zudem führt der Beschwerdeführer in seinem Schreiben an die Beschwerdegegnerin vom 17. Februar 2005 aus, dass er die Räumlichkeiten allenfalls per Ende März 2005 räumen würde. Daraus geht hervor, dass der Beschwerdeführer das Mietobjekt auch nach dem 31. Dezember 2004 weiterhin benutzt hat und der Mietzins somit geschuldet ist. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, erweist sich der Einwand der vorzeitigen Vertragsauflö- sung aufgrund des Verbleibens im Mietobjekt durch den Beschwerdeführer vorlie- gend als - in der Rechtssprache - rechtsmissbräuchlich. Von einer angeblichen Ruf- schädigung, wie sie der Beschwerdeführer geltend machen will, kann somit keine Rede sein.

4. a) Als weiterer Einwand bringt der Beschwerdeführer eine Mängelrüge im Zusammenhang mit der Beheizung des Mietobjekts (zu niedrige Temperatur) und somit eine mangelhafte Erfüllung des Mietvertrages vor. Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Ge- brauch der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. Es obliegt also dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Vorliegend hat der Beschwerdeführer erstmals mit Schreiben vom 15. November 2004 auf den angeblichen Mangel hin-

10 gewiesen. Daraufhin hat die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer zur Ver- meidung weiterer Umtriebe eine zusätzliche Heizquelle zur Verfügung gestellt, was vom Beschwerdeführer als Schuldanerkennung seitens der Beschwerdegegnerin gemäss Art. 17 OR gedeutet wurde. Dem kann nicht gefolgt werden. Einerseits stellte die Beschwerdegegnerin anlässlich der Rechtsöffnungsverhandlung vom 24. August 2005 eine Schuldanerkennung ausdrücklich in Abrede und andererseits kann das unterzeichnete Papier mit der Bemerkung „An Herrn X. zum Wärmen“ mit der Übergabe des Heizofens am 23. November 2004 nicht als Schuldanerkennung gedeutet werden, da daraus in keiner Weise hervorgeht, dass eine bestimmte Schuld besteht oder sogar anerkannt wird (vgl. dazu auch Gauch/Schluep/Schmid/Rey, a.a.O., Band I, N. 1176 ff.). b) Der Mieter hat allfällige Mängel des Mietobjektes und einen Herabset- zungsanspruch substantiiert darzutun und zu beziffern (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369). Die Einrede der mangelhaften Erfüllung des Vertrages muss der Schuldner zwar nicht beweisen, jedoch substantiiert darlegen, wobei in der Praxis der Unter- schied zwischen substantiiert darlegen und glaubhaft machen gering ist. Vorliegend hat der Beschwerdeführer den Mangel der ungenügenden Beheizung in seinen Schreiben vom 15. November 2004 beziehungsweise vom 17. Februar 2005 an die Beschwerdegegnerin aufgeführt. Die genaue Ursache und den Umfang des Man- gels hat er aber nicht substantiiert dargelegt. Der Beschwerdeführer hätte den Ein- wand der mangelnden Beheizung vor dem Rechtsöffnungsrichter zumindest inso- fern darlegen müssen (evtl. auch mit Beweisen), damit dieser überwiegend geneigt war, an die Wahrscheinlichkeit des vom Beschwerdeführer geltend gemachten Mangels zu glauben. Der Beschwerdeführer führte zwar in seiner Stellungnahme an die Vorinstanz vom 3. August 2005 verschiedene Gründe für den Mangel an (unter anderem Manipulation der Bodenheizung, Erhöhung der Vorlauftemperatur und ungenügende Isolierung (vgl. act. I/3, S. 2)), jedoch ohne diese Gründe genauer darzulegen, womit seine Darlegungen eben als blosse Behauptungen im Raum ste- hen. Des Weiteren macht er auch keine Herabsetzungsansprüche geltend. Der Rechtsöffnungsrichter hat mangels materieller Prüfungsbefugnis den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden Betrag auch nicht zu ermitteln (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369). c) Wie bereits ausgeführt, kann der Mieter bei nachträglichen Mängeln am Mietobjekt während der Mietdauer gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem er unter anderem den Mangel beseitigen, den Mietzins verhältnis- mässig reduzieren oder den Mietzins hinterlegen lässt. Eine eigenständige Kürzung

11 des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem Mieter, gegen den Vermieter vorzugehen. Folglich kann der Beschwerdeführer, falls er mit der Behebung des Mangels durch die Beschwerdegegnerin beziehungsweise Vermieterin nicht einver- standen ist, dementsprechend vorgehen. Vorliegend erübrigen sich weitere Aus- führungen dazu, zumal es nicht Aufgabe des vorinstanzlichen Rechtsöffnungsrich- ters war, zu überprüfen, ob es dem Beschwerdeführer durch eine angebliche Redu- zierung der Temperatur unzumutbar geworden ist, den Mietvertrag fortzusetzen oder ob allfällige Herabsetzungsansprüche bestehen. Dies ist Aufgabe der Schlich- tungsbehörde, welche der Beschwerdeführer hätte angehen können, um die Män- gel dort vorzubringen und eine Herabsetzung des Mietzinses geltend zu machen. Der Beschwerdeführer geht hingegen fehl in der Annahme, dass die Einschaltung der Schlichtungsbehörde Aufgabe des Vermieters oder gar der Vorinstanz sei. Aus dem Gesetz geht keine Bestimmung hervor, welche eine solche Pflicht statuieren würde. Es liegt im Interesse des Mieters, diese anzugehen. Von einer Rechtsver- weigerung gemäss Ausführungen in der Ergänzung der Beschwerde vom 5. Sep- tember 2005 kann also keine Rede sein. Auch kann vorliegend der vom Beschwer- deführer angerufene Art. 264 OR nicht geltend gemacht werden, da der Beschwer- deführer nicht nachweist, einen zumutbaren Ersatzmieter gestellt zu haben, um sich ausserhalb der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von seinen Verpflichtungen gegenüber der Beschwerdegegnerin zu befreien. Im Übrigen können die Art. 107 bis 109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen gemäss Art. 258 OR nur bei einer Nichterfüllung oder mangelhaften Erfüllung des Vertrages bei Übergabe der Miet- sache geltend gemacht werden, was vorliegend nicht der Fall ist. Bei Mängeln während der Mietdauer ist ausschliesslich nach Art. 259a ff. OR vorzugehen (vgl. dazu auch T. Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 44 N. 37 ff.). 5. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag vom 16. Januar 2004 als ein gültiger proviso- rischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist, zumal der Beschwerdeführer auch keine weiteren Einwände wie zum Beispiel Til- gung, Stundung oder Verjährung der Forderung geltend macht, die die Schuldaner- kennung entkräften würden. Mit der Zustellung des Zahlungsbefehls an den Be- schwerdeführer am 12. Juli 2005 war die Miete gemäss Mietvertrag (inkl. Parkplatz) für das erste Quartal 2005 in Höhe von Fr.1'602.50. fällig und geschuldet. Die pro- visorische Rechtsöffnung konnte somit ohne weiteres erteilt werden. Auch wurde das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers im vorinstanzlichen Verfahren vollum- fänglich gewahrt. Der Beschwerdeführer konnte anlässlich der Rechtsöffnungsver-

12 handlung vom 24. August 2005 seine Standpunkte und Einwände darlegen. Da- durch, dass der Bezirksgerichtspräsident Plessur den im Doppel überreichten Schriftsatz der Gegenpartei nicht zugänglich gemacht haben soll, hat er in keiner Art und Weise die Verfahrensrechte des Beschwerdeführers verletzt. Der Be- schwerdeführer macht denn auch nicht weiter geltend, inwiefern eine Rechtsverwei- gerung vorliegen soll, zumal sich – wenn überhaupt – allenfalls höchstens die Be- schwerdegegnerin auf den Standpunkt stellen könnte, mit dem Nichtzugänglichma- chen der Ergänzung zur Stellungnahme vom 22. August 2005 seien ihre Verfah- rensrechte verletzt worden. Immerhin war aber auch sie an der Rechtsöffnungsver- handlung zugegen und sie konnte so von den Einwendungen des Beschwerdefüh- rers Kenntnis nehmen. 6. Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen. 7. X. bleibt es indessen – zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfahren um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 25 Ziffer 2 lit. a SchKG in Verbin- dung mit Art. 137 ff. ZPO) – unbenommen, mit allen ihm allenfalls zur Verfügung stehenden Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben. 8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten des Be- schwerdeverfahrens von Fr. 400.- dem Beschwerdeführer auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuld- betreibung und Konkurs (GebV SchKG)).

13 Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.- gehen zu Lasten des Beschwerdeführers. 3. Mitteilung an: __________ Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden Der Vizepräsident: Der Aktuar ad hoc: